隨著空前嚴厲的樓市調(diào)控潮在多城落地，房企面臨艱難的關口。調(diào)控政策出臺后首個開盤日，地產(chǎn)股集體受挫。更令房企坐立難安的是樓市成交量下滑預期大增，房企再融資全線收緊，早先激進拿地的企業(yè)將自食其果，遭遇現(xiàn)金流危機。

  業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前房企龍頭和中小企業(yè)應對招式迥異?？拐鹆ι詮姷凝堫^大鱷將趁機加速侵吞中小房企，爭奪行業(yè)資源；中小房企被逼至墻角，或被收購兼并，或干脆買殼轉型奮力一搏。

  激進房企資金鏈緊繃

  “十一”期間，21個城市相繼發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。前期房價漲幅較大的北京、深圳以及部分二線城市調(diào)控力度居前，限貸、限購“組合拳”紛紛出手。

  調(diào)控政策的出臺令不少購房者出現(xiàn)觀望心態(tài)，南京、武漢、北京、上海等城市的成交量出現(xiàn)明顯下滑。以北京為例，亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年國慶長假7天，北京商品住宅（不含保障房與自住房，含商住）共實現(xiàn)成交1154套，日均成交量僅165套，相比9月的日均成交量減少了320套。同時，受二套非普通住宅首付大幅提升影響，北京市場上目前已經(jīng)出現(xiàn)買方解約或計劃解約案例。

  Q房網(wǎng)新房事業(yè)部研究總監(jiān)韋謝表示，各地調(diào)控政策密集出臺釋放了穩(wěn)定市場預期、抑制投機性需求的信號，短期內(nèi)熱點城市樓市降溫、成交量下滑是大概率事件，將對房企資金回籠造成一定沖擊。

  中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，二線城市達到了65.23%，超過10億元的地塊高達405宗，溢價率超過100%的地王高達211宗，屢次刷新創(chuàng)造歷史記錄。

  同創(chuàng)咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，按部分城市土地新政，有些地王需要現(xiàn)房銷售，拍地之后開工時間、達到預售條件和竣工時間均遭到限制。去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項目如果打算2017年入市，預計將很難通過房價上漲獲得收益，拿地王的企業(yè)很有可能陷入困局。

  9月初，監(jiān)管部門人士在《證券經(jīng)營機構公司債業(yè)務高級管理人員》培訓會上強調(diào)，將重點關注“房地產(chǎn)、市政建設、產(chǎn)能過剩”等行業(yè)公司債券發(fā)行情況。此前，證監(jiān)會在7月末舉行的保薦機構專題培訓會議上也指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。業(yè)內(nèi)普遍認為，低評級私募債或將暫緩，監(jiān)管正釋放房企再融資全線收緊的信號。

  中信證券研報認為，若房企發(fā)債標準收緊，受沖擊最大的是此前激進拿地的中小型房企。融資渠道受到更嚴苛監(jiān)管后，房企未來資金周轉對房價增長高度依賴，而中小型房企大多缺乏一、二線城市樓盤控盤能力，激進拿地的中小型房企資金流將更加緊張，或令債務違約風險增大。

  房企龍頭將加緊并購步伐

  今年以來，多家地產(chǎn)央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。中海與中信、五礦與中冶、保利與中航等央企均加強了地產(chǎn)業(yè)務方面的整合，加上此前招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司合并招商地產(chǎn)，以及中交、魯能啟動地產(chǎn)板塊整合，初步統(tǒng)計，在21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企中，至少10家已啟動內(nèi)外部重組或并購。

  同時，資金雄厚的民營房企也抓緊時間“攻城略地”。近日，中國恒大公告，與深深房訂立協(xié)議，后者擬以發(fā)行A股股份及支付現(xiàn)金的方式購買恒大地產(chǎn)100%股權。牽手深深房之前，恒大先是舉牌廊坊發(fā)展，后又宣布認購占嘉凱城已發(fā)行股本總額約52.78%的股份，還斥巨資買入萬科股票。據(jù)統(tǒng)計，恒大已在二級市場舉牌10多家上市公司，且多為房地產(chǎn)上下游關聯(lián)企業(yè)，至少包括5家房地產(chǎn)企業(yè)。

  另一房企融創(chuàng)中國亦出手頻頻，先以137.88億元購入聯(lián)想控股旗下41家公司的相關股權及債權，涉及42個物業(yè)項目的權益；緊接著通過其附屬公司聚金物業(yè)認購金科地產(chǎn)16.96%的股份，成為金科第二大股東。

  業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，土地市場和地產(chǎn)債的泡沫遠大于地產(chǎn)股可能存在的泡沫，從而擠壓一些有產(chǎn)業(yè)背景的資金轉而投資地產(chǎn)股；另一方面，大的房企能夠享受較低的資金成本和多元化融資渠道，加上股權可質(zhì)押，并購重組相較于買地更容易獲得金融機構支持。綜合上述兩方面，高價地的獲取者多是中小企業(yè)，對銷售排名前列的房企來說“買地不如買地產(chǎn)股”，大型房企更傾向于通過兼并重組而非冒險拿地攫取行業(yè)資源，大型房企在現(xiàn)金流方面受本輪調(diào)控政策的沖擊較小。

  Q房網(wǎng)新房事業(yè)部研究總監(jiān)韋謝也認為，大型房企亦會受到調(diào)控后成交量低迷影響，但其財務成本比較低、項目多，資金挪移的空間更大，經(jīng)受得住市場低迷的考驗。先不論央企國企，就上市房企而言，不僅可以享受較低的銀行貸款利率，還可以通過企業(yè)債、公司債的渠道以年化3%-5%的低成本吸納資金。市場冰凍時期，大型房企有更多手段過冬，中小房企卻岌岌可危，此時正是資金雄厚的房企擴張吞并的絕佳時機，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，并購與“強強聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。

  分析人士指出，對于綜合競爭實力較強的房企而言，當前正是逆勢發(fā)展的機會，尤其是大型品牌房企將在樓市下半場繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強自身的規(guī)?；瘍?yōu)勢。

  將出現(xiàn)集中“退房”潮

  新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，此前激進拿地迅速擴張的中小房企面臨諸多壓力。

  一方面，行業(yè)集聚特征加劇，中小房企生存空間受到擠壓。根據(jù)相關機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從銷售業(yè)績分布來看，銷售額超過百億的房企分化明顯，綠地、萬科等7家千億級企業(yè)銷售規(guī)模繼續(xù)擴大，而12家企業(yè)的銷售規(guī)模在300億元至1000億元的企業(yè)，與千億級企業(yè)之間拉開了較大的銷售差距，100億-300億元的企業(yè)則多達61家，競爭異常激烈。

  調(diào)控壓力和房企再融資全線收緊，更令中小房企雪上加霜。一位券商機構的房地產(chǎn)分析師表示，調(diào)控政策出爐后，中小房企由于拿地能力、開發(fā)能力、融資能力等方面局限性，很可能無法實現(xiàn)成本覆蓋，面臨資金鏈斷裂危機。未來將有更多中小房企被收購，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)?；奂c并購頻發(fā)的局面。

  該分析師同時指出，不少跨界進入樓市的企業(yè)和中小房企將出現(xiàn)“集中退房”。此前跨界進入樓市的企業(yè)基本集中在家具家電、酒水飲料、部分生產(chǎn)制造等行業(yè)，與房地產(chǎn)有較強的相關性。通過進軍房地產(chǎn)，這些公司可解決其主營產(chǎn)品銷售問題。隨著樓市調(diào)整期到來，跨界進入樓市的企業(yè)因為在拿地布局、產(chǎn)品標準化、融資渠道構建等方面難以實現(xiàn)開發(fā)成本的降低，若無法及時化解危機，這部分企業(yè)將加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務。

  去年以來，房企跨界整合一直持續(xù)升溫，萊茵置業(yè)、華麗家族、東方銀星等房地產(chǎn)公司均向體育、影視文化等領域轉型，部分房企甚至通過借殼謀求轉型。以藍潤資產(chǎn)為例，今年6月份，運盛醫(yī)療發(fā)布公告稱，九川集團擬以總價約8.4億元向四川藍潤資產(chǎn)管理有限公司轉讓公司第一大股東之位。據(jù)了解，藍潤資產(chǎn)核心業(yè)務主要為房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營范圍包括商務服務業(yè)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務、商品批發(fā)與零售。股份轉讓后，藍潤資產(chǎn)將借殼上市，進軍醫(yī)療行業(yè)。

  一位房產(chǎn)機構研究人員告訴中國證券報記者，隨著競爭的加劇，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提升，從盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，中小房企將逐漸甩賣一些流動性差的項目，并圍繞著金融、醫(yī)療、體育等熱點方向加快轉型。